As Razões para Aquisição dos Créditos Agrícolas com Garantia Hipotecária e/ou Fiduciárias

A Cessão de Direitos Creditórios é um instituto do direito civil brasileiro insculpido pelos artigos 286 e seguintes do Código Civil, ou seja, é o negócio jurídico pelo qual o credor de uma obrigação, chamado cedente, transfere a um terceiro, chamado cessionário, sua posição ativa na relação obrigacional, independentemente da autorização do devedor, que se chama cedido.

Além da regulamentação disciplinada pela legislação civil pertinente, o Banco Central do Brasil, por determinação do Conselho Monetário Nacional, publicou a Resolução 2.686. A referida resolução autoriza a cessão de créditos oriundos de operações praticadas pelas seguintes instituições: bancos múltiplos, bancos comerciais, bancos de investimento, sociedades de crédito, financiamento e investimento, sociedades de crédito imobiliário, sociedade de arrendamento mercantil, companhias hipotecárias, associações de poupança e empréstimo pela Caixa Econômica Federal e sociedades anônimas que tenham como exclusividade a aquisição de tais créditos.

Conforme se depreende acima, em relação à regularidade da cessão, a mesma está acobertada por segurança jurídica, tanto na legislação civil aplicável (Código Civil), quanto pelas regras emanadas pelo conselho monetário nacional e publicadas pelo Banco Central do Brasil.

Contudo, as minúcias de tais aquisições creditórias, assim como a compreensão de sua matéria no âmbito negocial e/ou de investimento, podem trazer ao cessionário um desprazer e, às vezes, um prejuízo por uma aquisição composta por uma garantia inócua e que acabará não resultando no efeito desejado.

Primeiramente, faz-se necessária a compreensão da origem desses recursos financeiros, bem como as razões que elevaram os valores de créditos ao longo dos anos e os valores das garantias hipotecárias/fazendas. O crédito rural, integrante do SNCR, submete-se às políticas agrícolas e às taxas de juros subsidiadas pela união, podendo ano a ano integrarem políticas que atendam determinações de abatimentos negociais, parcelamento do endividamento de produtor rural ou até a devolução de créditos para a união federal, conforme ocorrido no ano de 1996 e, posteriormente no ano de 2002, denominadas operações de securitização e pesa (ex. resolução cmn nº 2.471/98).

Os créditos adquiridos pelo agromentoria correspondem às operações de recursos financeiros que não foram enquadrados em nenhuma das hipóteses de securitização e, deve-se salientar também, que não foram enquadradas por adesão aos programas de cessão de créditos para a união federal – (créditos rurais fiscais não tributários).

As ocorrências mais costumeiras de créditos à disposição, no mercado de cessão, são aquelas referentes a endividamentos nos quais o produtor rural aderiu a determinados programas do CMN e, posteriormente, inadimpliu o pagamento.

É importante salientar que todos esses créditos são originários de políticas agrícolas e, enquanto permanecerem em instituições filiadas ao SNCR, estarão sujeitos a adesão do próprio devedor aos parcelamentos de lei, contudo quando compuserem operações de cessão de direitos creditórios perderão a sua natureza de crédito de fomento – política social – e passarão a integrar um crédito comum do mercado financeiro.

Nesse crédito “comum” irão permanecer as garantias contratuais, via de regra, compostas de hipotecas de primeiro grau e alienação fiduciária, ficando com isso sujeitas meramente às regras processuais pertinentes, de outra forma, o agente financeiro cedente do crédito ajustará a posição desse crédito junto a união federal com a baixa do mesmo.

Por tais justificativas, entende-se porque essas operações de crédito, em determinadas instituições financeiras, só podem ser realizadas com pagamento à vista do cessionário ao cedente, rompendo sobremaneira o vínculo de fomento social e política agrícola, deixando livre o novo credor cessionário para ser ressarcido judicialmente frente ao cedido e suas garantias.

Do Valor dos Créditos e das garantias

No decorrer das décadas de 1990 e 2000, as instituições financeiras que operavam o Sistema Nacional de Crédito Rural geraram títulos lastreados com garantias hipotecárias -propriedades rurais como CCB e CCR, entre outras- assim como, muitos produtores emitiram títulos em benefício de instituições financeiras- CPR e CPRF, por exemplo- no intuito de efetuar a captação de recursos mediante a expectativa da produção e entrega de safra futura.

A referida carteira de créditos foi composta de recursos originários de políticas agrícolas (SNCR), bem como de recursos próprios daquelas instituições financeiras. Parte significativa dos recursos originários das políticas agrícolas que possuíam taxas de juros subsidiados integraram planos econômicos de Securitização e PESA nos anos de 1996 e, posteriormente, no ano de 2002, através de determinação do poder executivo (presidência da república), foram classificados como créditos rurais não tributários e passaram a integrar o orçamento da União.

Contudo, parte expressiva dessa carteira de ativos (estimada em mais de 100 bilhões) permaneceu no sistema financeiro, possuindo como o seu principal detentor o Banco do Brasil S.A.

Em simples busca ao site do Banco do Brasil denota-se que o plano safra 2019/2020 está orçado em mais de 100 bilhões de reais. Se analisarmos esses números e retornarmos para as décadas anteriores, será possível chegarmos a uma compreensão do volume financeiro de ativos que deixaram de ser adimplidos, gerando a carteira de cessão de créditos hoje perseguida.

Um estudo da frente parlamentar da agricultura estima que a referida carteira de inadimplemento ultrapasse os 300 bilhões de reais.

Ao longo dos anos, já com a judicialização para cobrança dos referidos créditos ocorreu uma expressiva valorização das garantias hipotecárias (terra), momento pelo qual as garantias passaram a ter uma valorização muito superior ao crédito bancário já corrigido/atualizado.

A valorização da garantia – terra - ocorreu pelo aumento expressivo e crescente da demanda alimentar, valorização das commodities, tecnologia de produção, agricultura de precisão, posicionamento estratégico de determinadas propriedades rurais (logística, usinas/indústrias, armazenamento, etc.), investimento de capital estrangeiro, aumento das variedades e resistência climática das sementes de soja, de milho, a cana-de-açúcar, etc.

Dessa forma, mesmo que o saldo das operações financeiras fosse corrigido com as taxas de juros subsidiados e demais encargos, os débitos/créditos pactuados com os produtores rurais a partir dos anos 2000 tiveram um aumento significativo.

No entanto, aqueles créditos constituídos nos anos da década de 1990 valorizaram mais de 6.000%, fato que ocorreu com os créditos originários do antigo Banco Bamerindus, que foram adquiridos pelo banco PTG Pactual. A exemplificar, crédito adquirido pelo Banco BTG Pactual.

Operação financeira.

• Emissão 27/09/1994 Valor R$ 162.162,00 – Custeio de Soja – Vencimento 20/07/1995 – Encargos 11,0% ao ano corrigidos pela TR – Recurso Rural Comercial Integral. Penhor 24.600 sacas de soja e área de terras 621,86 ha.
• Execução 15/10/1996 R$ 317.889,35 – Penhora/Hipoteca constituídas.
• Decisão 1ª Vara Civil: Substituir TR por INPC – Li mitar juros a 12% aa – Excluir comissão de permanência e Suspender Fiel Depositário.
• Cálculo de Liquidação Judicial apresentado em 01/08/2018 R$ 15.286.983,77 – Multa R$ 1.528.698,38 – Total da Dívida R$ 16.815.682,14.
• Garantia estimada em R$ 25.000.000,00.

As operações constituídas de garantia hipotecária -terras- originárias de recursos de financiamento com taxas de juros subsidiados já foram exclusivas do Banco do Brasil S.A., contudo, nos últimos anos, os bancos privados e as cooperativas de crédito optaram por integrar o SNCR.

O Banco do Brasil é o maior detentor desses ativos, pois tem como escopo praticar uma política social de crédito rural de fomento à agricultura -garantia alimentar-, política que iniciou antes da existência do próprio Banco Central do Brasil. Aqui reside a principal justificativa do Banco do Brasil: possuir um volume expressivo de operações financeiras de crédito rural.

Esses recursos financeiros originários de políticas agrícolas (fat, depósito à vista, finame, fno,fco, etc.), contidos na emissão de títulos e/ou de empréstimos financeiros estão sujeitos a fiscalização da União (AGU/TCU), mesmo nos bancos privados, que são controlados com mais rigidez pelo BACEN, através de resoluções, de normativas e do próprio Manual de Crédito Rural – MCR.

Diante da inadimplência recorrente de muitos setores da área agrícola (produtores/agroindústria), aqui frisam-se dívidas alongadas diversas vezes com o auxílio fiscalizador do próprio BACEN (executor de políticas agrícolas), além do inchaço dos departamentos jurídicos das instituições financeiras, a carteira de créditos com garantia de propriedades rurais passou a ser ofertada no mercado de créditos, inclusive pelos bancos originalmente voltados para a política social agrícola.

Mesmo as carteiras desprovidas de lastro hipotecário, porém oriundas de recursos financeiros captados e repassados a taxa de juros subsidiados, dependem da análise de critérios para sua venda/cessão de créditos para o investidor, isso porque tais recursos estão sujeitos a fiscalização da União, ação que ocorre devido a sua origem de formação do crédito -política social –União-controle-.

Diante das peculiaridades dos recursos de crédito rural, a análise de aquisição dos créditos mediante cessão de créditos deve ser realizada caso a caso, já que, cada operação de cessão de crédito possui limites mínimos de venda/compra, que são próprios e pertinentes daquele tipo de operação financeira -recursos de fomento.

Trazendo a um caso concreto, em uma operação financeira conduzida por esse parecerista (caso 3 na tabela abaixo), na importância de R$ 182.749.098,73 (crédito bancário), com garantias hipotecárias de aproximadamente 1,3 bilhões o crédito para aquisição à vista foi estimado em R$ 45.000.000,00 (para cessão de crédito à terceiros) e/ou para liquidação a prazo pelo valor de R$ 60.000.000,00. Operação financeira consolidada no ano de 2018.

O gráfico abaixo demonstra algumas operações consolidadas pela agromentoria. Como afirmado anteriormente, essa modalidade de operação financeira pode variar de operação para operação, sendo que o crédito poderá ser adquirido através de cessão de crédito pelo valor de 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 35% e 40%, do seu valor de tela e/ou do saldo apurado judicialmente. A variação do percentual de aquisição ocorrerá de acordo com a natureza da operação contratada pelo devedor e/ou grupo familiar de devedores na origem dos recursos. 

A cessão de direitos creditórios, quando consolidada junto à instituição financeira, trará ao processo de expropriação a habilitação do novo credor cessionário. A cessão conterá o crédito devidamente corrigido, somado aos encargos acessórios, às correções, aos honorários advocatícios e às multas processuais, que incidirão sobre o valor processual integral do crédito.

Ao novo credor cessionário caberá a liquidação judicial do crédito que poderá ocorrer das seguintes formas:

1. Acordo com o devedor – à vista ou parcelado-;
2. Alienação dos bens em hasta pública, para:
   1. Receber o fruto da alienação na hipótese de arrematação do imóvel rural realizada por terceiro;
   2. Lance do crédito na hasta pública efetuado pelo próprio cessionário.

Nas situações que analisamos, a medida cautelar de arresto/sequestro do ativo biológico é corriqueira e lucrativa, muitas vezes, forçando o devedor a compor o valor devido, seja pelo pagamento na modalidade financeira, seja pela própria entrega da garantia.

Estrategicamente, o cessionário poderá elevar o preço do lance na hasta pública para evitar depreciação ou intervenção do próprio devedor, até porque as garantias hipotecárias analisadas são altamente produtivas e estão localizadas em polos estratégicos produtivos.

Além do trabalho desenvolvido para o alcance dos valores em execução, também contamos com a possibilidade de investidores para a aquisição em hasta pública das respectivas fazendas que integram as garantias hipotecárias.

o processo de compra do crédito ocorre da seguinte forma:

1. Identificação da propriedade rural;
2. Auditoria do crédito e valoração do preço do crédito;
3. Apresentação do crédito ao comprador;
4. Abertura de processo administrativo no banco para aquisição do ativo;
5. Negociação com o banco detentor do ativo – aguardar a janela negocial mais favorável – preencher os requisitos para uma aquisição vantajosa;
6. Fechamento da compra;
7. Formalização do contrato particular de cessão de crédito;
8. Formalização da escritura pública de cessão de crédito;
9. Habilitação da cessão nos processos correspondentes;
10. Estratégias de execução para alcance do crédito e/ou da garantia:
    1. Negociação com o devedor;
    2. Arresto do ativo biológico;
    3. Adjudicação da garantia;
    4. Alienação em hasta pública:
       1. Lance do Crédito e imissão na posse pelo credor cessionário;
       2. Compra da Fazenda em hasta pública a ser efetuado por nossos investidores.

A cessão de direitos creditórios é um instrumento de investimento comumente utilizado pelos Fundos de Investimento não Padronizados constituídos de capitais nacionais e internacionais, que possui como objetivo rentabilizar os seus investidores com segurança e lucratividade. Uma boa cessão de direitos creditórios com uma garantia adequada, adquirida por um preço justo, poderá render ao investidor, muitas vezes, 35% a.a. do capital investido.

O AGROMENTORIA possibilita ao investidor adquirir as Cessões de Direitos Creditório na forma de carteira administrada ou em parceria com os Fundos de Investimento parceiros. O valor dessa aquisição pode variar de acordo com a capacidade financeira do cliente e a aquisição dos ativos poderá ser administrada visando a ampliação patrimonial e produtiva, aquisição de Fazendas.